Юрист по недвижимости
[siteorigin_widget class=»WP_Widget_Media_Video»][/siteorigin_widget]

 

Существует четыре основных способа расчетов при сделках с недвижимостью:

  1. Передачи денежных средств наличными под расписку;
  2. Банковский перевод;
  3. Передача денежных средств с использованием банковской ячейки;
  4. Аккредитив (самый надежный и удобный способ).

В первом случае, при расчетах наличными под расписку, мы передаем денежные средства и получаем расписку. Основные сложности и минусы в этой схеме сделки, связаны с тем, что расписка — это бумажный документ, который может быть утерян, утрачен или испорчен, и как правило это единственный способ доказать, что расчеты произведены в полном объеме.

Утратив расписку, мы ставим себя в зону риска. Риск связан с возможными претензиями продавца, если он скажет, что не получал денежные средства в полном объеме. Если, например, вы в течение пяти лет с момента приобретения недвижимости решите её продать.  Предположим вы купили квартиру, её продаете через три года. Для того чтобы не платить НДФЛ с полной суммы сделки, вам придется подтверждать затраты на приобретение этого жилья и, если расписка утрачена или испорчена, это будет сделать невозможно.

В конце концов расписка — это бумажный документ, который заполняется от руки иногда мы совершаем ошибки неправильно указываем паспортные данные или не ссылаемся на тот договор по которому перечисляем денежные средства передаем их наличными это может вызвать определенные сложности, опять-таки при взаимодействии с налоговой инспекцией, когда мы пытаемся зачесть затраты на приобретение жилья.

Следующий способ оплаты — это банковский перевод он немного удобнее, чем передача денежных средств под расписку наличными, и связано это с тем что, если какие-то документы будут утрачены в будущем мы по крайней мере сможем обратиться в банк и продублировать эти документы, и взять выписку подтверждающую, что такой перевод совершался.

Если речь идет о том, что могут быть неправильно указаны паспортные данные, то с банковским переводом этот риск существенно снижается, так как в этом случае подтверждается информация о том, от кого и кому перечислялись денежные средства.

Третий способ расчетов — это банковская ячейка. Раньше он был очень популярен, теперь теряет свою популярность и набирает большую популярность и большую актуальность – аккредитив. Два очень похожих способа и расчетов, но давайте сначала о банковской ячейке:

— как использовать этот способ расчетов, что происходит при расчетах с банковской ячейкой? Мы закладываем наличные денежные средства в банковскую ячейку, договариваемся с банком о том, что доступ к этой ячейке он предоставит продавцу при определенных условиях. Как правило условия одно — это переход права собственности, то есть мы сдали документы на государственную регистрацию, а продавец, получив документы о том, что собственник квартиры или другой недвижимости сменился, предоставляет эти документы в банк.  Банк предоставляет продавцу доступ, иногда доступ может предоставляться не только по одному этому условию, а также условием может быть например — выписка (снятия с регистрационного учета всех лиц, проживающих в этой квартире). Часто это бывает связано с тем, что в квартире живут несовершеннолетние лица, они там прописаны (зарегистрированы) и выписать их в пустоту не всегда бывает возможно. Поэтому приходится сначала приобрести другое жилье и только потом можно снять их с регистрационного учета (перепрописать).

Для этого схема сделки изначально строится определенным образом.  Продавец получает доступ к деньгам (ко всей сумме, либо к части суммы) только после того как предоставит в банк подтверждение того, что все лица сняты с регистрационного учета.  Сумма может дробиться —  , например, если у нас сумма сделки 2 500 000 (два с половиной миллиона рублей), мы даём доступ к двум миллионам рублей после того как будет зарегистрирован переход права собственности, а 500 тысяч, то есть остаток суммы продавец получает после того как выписал всех лица из квартиры.

Четвертый способ — это аккредитив. Он очень похож на банковскую ячейку, здесь также доступ деньгам продавец получает при определенных условиях. Отличие лишь в том, что мы не используем наличные денежные средства и какой-то физический носитель виде банковской ячейки. Здесь расчет производится перечислением денежных средств на специальный счет продавца, при этом доступа к этим деньгам он не имеет, до тех пор, пока не наступили специальные условия.

Как правило это переход права собственности, но бывает, что в договоре мы прописываем и другие условия. Какие именно, зависит от индивидуальных особенностей каждой сделки.

Пользуетесь аккредитивом! Это очень удобный способ расчетов!

Раньше конечно все пользовались банковской ячейкой. Это было связано с двумя аспектами:

1) гарантия сделки — это действительно очень удобный механизм для того чтобы гарантировать расчеты по сделке

2) возможность занизить сумму по сделке —  как правило это «серые схемы», когда в договоре показывалась одна сумма, например, 3 000 000 (три миллиона) рублей. Фактически же объект продавался за 5 000 000 (пять миллионов) миллионов рублей. Через ячейку мы передавали большую сумму потому что банк, как правило, не пересчитывал денежные средства, которые мы закладываем в ячейку.

Поэтому часто такой схемой пользовались для занижения суммы сделки и уклонения от уплаты налогов, но с 1 января 2016 года действует правило, при котором налоговая инспекция при занижении суммы сделки более чем на 30 процентов от кадастровой стоимости, то есть когда мы указываем сумму по договору меньше чем 70 процентов от кадастровой стоимости, для целей исчисления налогооблагаемой базы берет 70 процентов от кадастровой стоимости.

Другими словами, налоговая говорит нам что несмотря на то, какую сумму мы указали в договоре, если эта сумма ниже 70 процентов от кадастровой, инспекция будет считать, что вы продали объект за сумму равную 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому этот механизм теряет свою актуальность.

Таким образом аккредитив самый удобный способ расчетов и не такой дорогой. По последние сделке, которую мы сопровождали, аккредитив стоил всего лишь 2000 рублей.

Желаем Вам удачных покупок!

[siteorigin_widget class=»WP_Widget_Recent_Posts»][/siteorigin_widget]
[siteorigin_widget class=»Jetpack_Top_Posts_Widget»][/siteorigin_widget]